5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募所持(chí)房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却(què)断(duàn)崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行(xíng)业(yè)的持(chí)股比例(lì)也(yě)同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度得以延(yán)续(xù)。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对(duì)于(yú)房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复(fù)苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地(dì)产已经(jīng)进入(rù)大分化(huà)时代(dài)，一(yī)二(èr)线城市好于三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来(lái)分类，包括(kuò)房(fáng)地(dì)产等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期(qī)的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有(yǒu)什(shén)么投资机会的(de)。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业也出现了一些(xiē)机(jī)会(huì)，背后的逻(luó)辑(jí)是供(gōng)给侧(cè)发生(shēng)了更(gèng)大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售(shòu)面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需要有一定的政策(cè)出来去刺(cì)激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行(xíng)的(de)房价，因而行业高增的(de)时代(dài)已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧出清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的(de)提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个(gè)交(jiāo)易(yì)日(rì)收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业(yè)绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看(kàn)，各类机(jī)构(gòu)都有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央(yāng)汇(huì)金(jīn)、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂桃花谢了春红太匆匆全诗译文，桃花谢了春红太匆匆全诗拼音时排(pái)名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一(yī)季(jì)度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度十(shí)大流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在(zài)深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来(lái)， 南(nán)方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联(lián)袂(mèi)出(chū)现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧张(zhāng)没法(fǎ)拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的(de)是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产股或存在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于民营地(dì)产公司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系等(děng)问题(tí)，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企(qǐ)业(yè)的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估(gū)值的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角度从(cóng)中长期的(de)维度看，行业的(de)逻辑在于集中度(dù)提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预(yù)期的(de)盈(yíng)利和(hé)现金流创造能(néng)力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的(de)业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的(de)房企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么(me)投资拿(ná)地(dì)之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多(duō)数城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的(de)资(zī)金面压(yā)力，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第(dì)二季(jì)度、第三季(jì)度增(zēng)长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及(jí)其上下游产业(yè)链(l桃花谢了春红太匆匆全诗译文，桃花谢了春红太匆匆全诗拼音iàn)的复苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及(jí)上下游就不(bù)是(shì)赚快钱的(de)时候(hòu)，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的桃花谢了春红太匆匆全诗译文，桃花谢了春红太匆匆全诗拼音(de)钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的基本(běn)面不断地凸(tū)显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

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